Anfechtung des Anfangsmietzinses – Bundesgericht stärkt den Vermietern den Rücken
Die kantonalzüricherische Personalvorsorgestiftung (BVK) hat beim Bundesgericht gegen ein Mieterpaar aus dem Kanton Waadt eine Änderung der Rechtsprechung erwirkt (BGer 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020).
Das Mietrecht gibt Mietern von Wohn- und Geschäftsräumen die Möglichkeit, innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme die Höhe des Anfangsmietzinses als missbräuchlich anzufechten und eine angemessene Herabsetzung zu verlangen (Art. 270 OR). Bei Liegenschaften, welche nicht älter als 30 Jahre sind, bestimmt sich die Missbräuchlichkeit anhand des Ertrages, welcher der Vermieter erzielt (Nettorendite).
Gemäss bisheriger Rechtsprechung war das vom Vermieter investierte Eigenkapital nur zu 40% der Teuerung anzupassen. Neu lässt das Bundesgericht eine vollständige Anpassung an die Teuerung zu. Im heutigen Tiefzinsumfeld noch bedeutender ist sodann die zweite Änderung: Beträgt der Referenzzinssatz 2% oder weniger (so wie aktuell), darf der Ertrag des Vermieters diesen neu um 2% übersteigen, und nicht wie bisher nur um 0.5%.
Das Bundesgericht begründet die Praxisänderung mit den seit den 1990er Jahren nachhaltig gesunkenen Zinssätzen für Hypotheken. Diese Entwicklung habe dazu geführt, dass mit der bisherigen Berechnungsmethode Mieterträge resultieren, welche in keinem fairen Verhältnis zum Nutzen stehen, welche die Mieter aus den betreffenden Räumlichkeiten ziehen. Insbesondere Pensionskassen, die Renten an ihre Versicherten zahlen und mit eingeschränkten Anlagemöglichkeiten auskommen müssen, seien jedoch auf angemessene Mieterträge angewiesen. Und dies gelte auch für die übrigen Immobilieneigentümer, die ebenfalls Risiken eingehen (u.a. Mietzinsverluste oder leer stehende Objekte).